Paris, le 20 mars 2025 – Dans un contexte marqué par la remontée des taux, les incertitudes géopolitiques et une pression réglementaire croissante, les investisseurs adoptent une posture de sélectivité accrue vis-à-vis des actifs immobiliers tertiaires. Ces dynamiques ont été au cœur des échanges du Real Estate Day 2025, organisé à Paris par Finance Innovation, en partenariat avec Swiss Life Asset Managers. Le #RealEstateDay2025 a révélé une tendance lourde pour l’immobilier tertiaire : la logique de sélectivité marquée. L’intervention de Beatrice Guedj (Swiss Life Asset Managers, head of research, PhD) et celle de Julien Congretel de Sienna, Investment Managers ont notamment permis d’objectiver ce virage stratégique pour les investisseurs. Présente en tant que témoin attentif de ces mutations, Sobre Energie a pu observer les attentes exprimées par les investisseurs et confirmer la pertinence de ses solutions, notamment à travers la plateforme DATAMARC NEO, qui accompagne les acteurs dans la valorisation responsable et pilotée de leur patrimoine.
1. Performances 2024 : des écarts sectoriels mais aussi géographiques
« Industrie et hôtellerie étaient hier les locomotives. Rien n’indique qu’elles le seront encore demain. »
En 2024 :
- Les bureaux enregistrent une perte de -27 % en capital.
- Le secteur industriel affiche -19 %, et le résidentiel -14 %.
- Seule l’hôtellerie sort du lot avec un léger rebond (+2,2 %).
📌 À noter : l’immobilier tertiaire français a mieux résisté que son homologue allemand, en raison d’une structure de marché plus défensive et d’une exposition moindre aux effets de levier. Toutefois, cette avance pourrait être temporaire.
2. Taux et géopolitique : une nouvelle donne de marché pour 2025
La remontée des taux à 10 ans depuis début 2025 (> 3,5 % en France et en Allemagne) pèse fortement sur la valorisation des actifs, dans un contexte de retour de Trump aux États-Unis et de durcissement des conditions financières globales.
🔎 Perspective : le plan de relance allemand porté par la coalition CDU-CSU de Friedrich Merz prévoit une relance verte structurée et financée. Il ouvre de nouvelles perspectives d’investissement sur le marché allemand, notamment pour les foncières ou fonds déjà exposés.
En revanche, le ruissellement sur le marché français sera limité, en l’absence de mesures budgétaires équivalentes.
3. Investir en 2025 : retour aux fondamentaux + exigence environnementale
Selon Julien Congretel de Sienna Investment Managers , les investisseurs se recentrent sur :
- des rendements locatifs immédiats,
- une valorisation défensive,
- des actifs déjà alignés ou alignables à coût maîtrisé avec les attentes environnementales.
- Le rendement financier reste la base comme le soulignait également Ghislaine Seguin Présidente de SPIRIT ENTREPRISES
- Les critères ESG deviennent un filtre d’exclusion défensif, mais insuffisant s’ils ne sont pas traduits en plans d’actions concrets et chiffrés.
🛠️ L’approche devient multidimensionnelle : technique, juridique, financière et opérationnelle.
4. Supervision des actifs : l’exemple de “Mon Éco-Performance” dans DATAMARC NEO
- croiser les analyses des Energy Managers avec la supervision automatisée des bâtiments,
- intégrer les objectifs contractuels (CPE) ou volontaristes,
- mesurer en continu l’écart entre performance cible et performance réelle.
🎯 En combinant approche métier, ingénierie juridique et modélisation financière, Mon Eco-Performance permet :
- de sécuriser la valeur des actifs,
- de rendre visible l’effort de mise à niveau,
- et surtout de rester lisible et attractif pour les investisseurs.
Conclusion
L’immobilier tertiaire n’est pas en crise globale, mais en recomposition accélérée et stratégique. Le marché distingue désormais les actifs capables de :
- générer des flux solides,
- maîtriser leurs trajectoires environnementales,
- s’intégrer dans les nouveaux modèles de financement.
Dans ce contexte, seules les solutions opérationnelles, mesurables et pilotables comme celles de DATAMARC NEO et de Mon Eco-Performance peuvent garantir que les actifs restent dans le radar des investisseurs de demain.
Un grand merci Finance Innovation Swiss Life Asset Managers Maximilien Nayaradou Fabian Hürzeler pour cette superbe 3ème édition du #RealEstateDay2025, forum indispensable pour les investisseurs, les #proptech et tout l'écosystème afin de construire les futures synergies et collaborations face aux enjeux de la nouvelle période qui s'ouvre.